Von der Kaufhalle zum Kaiserforum: Hessens clevere Umnutzungsstrategien zwischen Tradition und Transformation

Die Zeiten, in denen leerstehende Kaufhäuser das Stadtbild prägen, gehören in Hessen zunehmend der Vergangenheit an. Was einst schmerzliche Wunden im urbanen Gefüge hinterließ, entwickelt sich zur Chance für innovative Stadtentwicklung. Das Land zwischen Rhein und Weser wird zum Versuchslabor für durchdachte Umnutzungskonzepte, die weit über einfache Renovierungen hinausgehen.

In Frankfurt am Main nimmt das Thema bereits konkrete Formen an: Der ehemalige Galeria Kaufhof wird zu einem multifunktionalen „Third Place“ umgestaltet – einem Ort, der Arbeiten, Wohnen und soziale Begegnungen vereint. Rund 25 Millionen Euro fließen in dieses Vorzeigeprojekt, das 16 Vollgeschosse auf etwa 10.500 Quadratmetern Verkaufsfläche umfasst. Der Clou: Das Konzept setzt nicht auf vollständigen Abriss, sondern auf intelligente Transformation bestehender Strukturen.

Friedberg: Vom Kaufhaus zur Stadtmitte der Zukunft

Besonders anschaulich wird die hessische Umnutzungsphilosophie in Friedberg. Das seit acht Jahren leerstehende Kaufhaus Joh am Elvis-Presley-Platz erlebt gerade seine Wiedergeburt als „Kaiserforum“. Die Werkmann-Gruppe aus Dietzenbach investiert 23 Millionen Euro in eine Neugestaltung, die zeigt, wie regionale Akteure und lokale Expertise zusammenwirken können.

„Wir hoffen auf ein kurzes Verfahren“, erklärt Geschäftsführer Uwe Werkmann das ehrgeizige Zeitfenster. Der Bebauungsplan des Friedberger Architekturbüros BFLP sieht eine radikale Öffnung des massigen Gebäudes vor: Zwei Innenhöfe mit Bänken und Begrünung durchbrechen die geschlossene Struktur. Im Untergeschoss entstehen 42 Tiefgaragenstellplätze plus acht oberirdische Parkplätze – eine pragmatische Antwort auf die Mobilitätsbedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner.

Das Erdgeschoss bleibt öffentlich zugänglich und bietet 1200 Quadratmeter für einen Lebensmittelmarkt. In den oberen Stockwerken entstehen Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen, gekrönt von einem Dachcafé mit Blick auf Stadtkirche und Vogelsberg. Diese Mischung aus Nahversorgung, Wohnen und Gastronomie entspricht exakt den Anforderungen moderner Stadtentwicklung.

Hessische Förderkultur: Vom Land bis zur Kommune

Die erfolgreichen Umnutzungsprojekte in Hessen sind kein Zufall, sondern Ergebnis einer durchdachten Förderstrategie. Das Landesprogramm „Zukunft Innenstadt“ stellt allein für von Galeria-Schließungen betroffene Städte drei Millionen Euro bereit. Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden, Darmstadt und Hanau können damit individuelle Konzepte für ihre raumprägenden Immobilien entwickeln.

Darüber hinaus unterstützt das Land mit der kommunalen Klimarichtlinie gezielt nachhaltige Umnutzungen. Mitgliedskommunen des Bündnisses „Hessen aktiv: Die Klima-Kommunen“ erhalten dabei Förderquoten von bis zu 90 Prozent für investive Klimaschutz- und Klimaanpassungsmaßnahmen. Für andere Kommunen liegt der Fördersatz bei 70 Prozent, mit maximalen Förderbeträgen von 250.000 Euro für Kommunen und 200.000 Euro für kommunale Unternehmen.

Baurecht als Innovationstreiber und Hemmschuh

Die Hessische Bauordnung (HBO) erweist sich bei Umnutzungen als zweischneidiges Schwert. Während sie durch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 65 HBO Planungssicherheit schafft, können komplexe Genehmigungsverfahren innovative Konzepte auch ausbremsen. Besonders bei Nutzungsänderungen von Gewerbe zu Wohnen entstehen oft unerwartete Hürden.

In Frankfurt zeigt die Bauaufsicht pragmatische Lösungsansätze: Unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht eine Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO schnelle Umsetzungen ohne zusätzliche Gebühren. Bauherrinnen und Bauherren können mit dem Bau beginnen, wenn sie innerhalb eines Monats keine gegenteilige Erklärung erhalten.

Zwischen Denkmalschutz und Energieeffizienz

Hessens Umnutzungsprojekte müssen oft den Spagat zwischen historischer Bausubstanz und modernen Energiestandards meistern. Die regionalen Förderprogramme unterstützen dabei gezielt die Verbindung von Denkmalschutz und Klimaschutz. Besonders die Städtebauförderprogramme „Stadtumbau in Hessen“ und „Städtebaulicher Denkmalschutz“ ermöglichen es, historische Gebäude behutsam zu transformieren, ohne ihre Identität zu verlieren.

Die TU Darmstadt hat in einer Studie die Wohnraumpotentiale bei Büro- und Geschäftshäusern untersucht und dabei auch hessische Beispiele aus Kassel und Frankfurt analysiert. Die Erkenntnisse zeigen: In der Vermeidung zusätzlicher Flächenversiegelung und der Nutzung vorhandener Infrastruktur liegen erhebliche Potentiale für nachhaltige Stadtentwicklung.

Regionale Netzwerke als Erfolgsfaktor

Was die hessischen Umnutzungsprojekte besonders auszeichnet, ist die enge Verzahnung regionaler Akteure. Die Werkmann-Gruppe in Friedberg etwa ist bereits mit anderen Projekten in der Stadt präsent und kennt die lokalen Gegebenheiten. Das Architekturbüro BFLP stammt ebenfalls aus Friedberg – ein Beispiel für die Wertschöpfung vor Ort.

Diese regionale Verankerung zeigt sich auch in der Zwischennutzung: Während das Kaiserforum-Projekt voranschreitet, ermöglicht die Werkmann-Gruppe lokalen Vereinen, Künstlern und Institutionen die temporäre Gestaltung der Schaufensterfront. „Wir geben Friedberger Einrichtungen die Möglichkeit, sich in zentraler Lage zu präsentieren“, erklärt Uwe Werkmann das Konzept.

Herausforderungen bei komplexen Eigentumsverhältnissen

Nicht alle Umnutzungsprojekte verlaufen so reibungslos wie in Friedberg. Die Geschichte des Kaufhauses Joh zeigt exemplarisch die Komplexität solcher Vorhaben: Nach der Schließung 2013 wechselte das Gebäude mehrmals den Besitzer. Die Edinburgh House-Gruppe und später die 3V Invest aus München konnten trotz verschiedener Konzepte keine nachhaltige Lösung entwickeln.

Erst der Verkauf an die regionale Werkmann-Gruppe brachte den Durchbruch – ein Indiz dafür, dass ortsansässige Entwickler oft bessere Lösungen finden als überregionale Investoren. „Ich könnte Erdgeschoss und ersten Stock 50 Mal vermieten“, berichtet ein Projektverantwortlicher über das Interesse potentieller Mieter.

Klimaanpassung als Gestaltungschance

Die neuen Umnutzungskonzepte in Hessen integrieren systematisch Aspekte der Klimaanpassung. Die geplanten Innenhöfe im Friedberger Kaiserforum mit Begrünung und Sitzgelegenheiten sind mehr als nur architektonische Gesten – sie schaffen Mikroklimata und Aufenthaltsqualität in verdichteten Stadtstrukturen.

Das Land Hessen fördert solche Maßnahmen gezielt über Programme zur Haus- und Hofbegrünung. Kommunen können Zuschüsse für Dach- und Fassadenbegrünung sowie Entsiegelung beantragen, besonders in Stadtteilen mit mikroklimatischer Belastung. Die Förderung erfolgt über kommunale Programme, die auf Rahmenvorgaben des Landes basieren.

Zukunftsperspektiven: Vom Einzelprojekt zum Systemwandel

Die erfolgreichen Umnutzungen in Frankfurt und Friedberg sind mehr als Einzelprojekte – sie markieren den Beginn eines systematischen Wandels in der hessischen Stadtentwicklung. Das neue Denken setzt auf Bestandserhaltung statt Abriss, auf Mischnutzung statt Monostrukturen, auf regionale Kompetenz statt überregionale Spekulation.

Für andere Bundesländer können die hessischen Ansätze als Blaupause dienen: Die Kombination aus gezielter Landesförderung, pragmatischen Genehmigungsverfahren und der Einbindung regionaler Akteure schafft ein Umfeld, in dem innovative Umnutzungskonzepte gedeihen können. Entscheidend ist dabei die Erkenntnis, dass jedes Projekt maßgeschneiderte Lösungen erfordert – Patentrezepte gibt es nicht.

Die Transformation von Kaufhäusern zu lebendigen Stadtquartieren zeigt: Hessen macht aus der Not eine Tugend und verwandelt strukturelle Herausforderungen in Chancen für zukunftsfähige Stadtentwicklung. Der Weg von der Kaufhalle zum Kaiserforum ist mehr als nur ein Namenswechsel – er symbolisiert den Übergang in eine neue Ära des städtischen Lebens.