baukunst.art | Regionales | April 2026

Liechtenstein-Stiftungen, Signa-Schreckgespenst: Wer kauft Frankfurts Opernturm?

Der Frankfurter Opernturm steht vor dem Verkauf für rund 850 Mio. Euro. Was das für die Stadtentwicklung und Transparenz im Immobilienmarkt bedeutet.

Der Frankfurter Opernturm ist ein Solitär: 170 Meter hoch, 42 oberirdische Geschosse, 72.500 Quadratmeter Mietfläche und 580 Tiefgaragenplätze direkt am Opernplatz neben der Alten Oper. Wer dieses Gebäude kauft, erbt nicht nur Stahl, Glas und Beton, sondern eine der prägnantesten Adressen der deutschen Büroimmobilienwelt. Gerade darin liegt die besondere Brisanz des Vorgangs, der die Branche seit Wochen in Atem hält: Der Turm steht offenbar vor dem Verkauf, und der aussichtsreichste Interessent kommt nicht aus dem Lager internationaler Immobilienfonds, sondern aus München.

Erich Schwaiger, 1968 in München geboren, Wirtschaftsanwalt und Immobilienunternehmer, gilt laut Branchenkreisen als derjenige, der sich in der Endrunde um den Opernturm befindet. Die kolportierte Kaufsumme beläuft sich auf rund 850 Millionen Euro. Das wäre der größte Büroimmobiliendeal in Deutschland seit vier Jahren. Die beteiligten Maklerkäuser und Schwaiger selbst haben sich auf Anfrage nicht geäußert. Dennoch beschäftigt der Vorgang weit mehr als nur Investoren und Makler: Er wirft grundlegende Fragen zur Transparenz im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auf, besonders wenn es um städtebaulich prägende Objekte in zentralen urbanen Lagen geht.

Was macht den Opernturm zu einem städtebaulichen Sonderfall?

Der Opernturm wurde 2009 nach Plänen des Frankfurter Büros Christoph Mäckler Architekten fertiggestellt. Er fügt sich mit seiner gegliederten Glasfassade in die Hochhauskulisse des Bankenviertels ein, bildet aber gleichzeitig einen räumlichen Abschluss für den Opernplatz, dessen Bedeutung weit über die der Alten Oper hinausgeht. Der Platz ist nicht nur ein kultUrbürgerlicher Versammlungsort, sondern funktioniert als wichtiger Fußverkehrsknoten zwischen Innenstadt und Westend und ist mit den U-Bahnlinien U6 und U7 sowie zahlreichen Straßenbahnlinien des Rhein-Main-Verkehrsverbunds (RMV) eng in den öffentlichen Nahverkehr eingebunden.

In der Frankfurter Stadtentwicklungspolitik spielt der Opernplatz eine zentrale Rolle. Die Stadt Frankfurt am Main verfolgt mit ihrem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 das Ziel, städtebauliche Dichte und Nutzungsmischung zu erhalten. Für Gebäude wie den Opernturm, die in einem sogenannten Kerngebiet nach § 7 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) stehen, gelten besondere Anforderungen an die Nutzungsvielfalt. Ein Eigentümerwechsel bei einem Objekt dieser Größenordnung ist damit immer auch ein stadtplanerisch relevanter Vorgang.

Schwaigers Aufstieg zum prägenden Akteur auf dem Münchener Premiumimmobilienmarkt verlief rasch und mit erheblicher Kapitalintensität. Seit Mitte 2025 erwarb er über die neu gegründete CR Mitte 2 GmbH und Co. KG im Zuge der Insolvenz der Signa Holding von René Benko mehrere innerstädtische Filetstücke: das Sporthaus Schuster, das Kaut-Bullinger-Stammhaus, im November 2025 das Hirmer-Stammhaus und im Dezember 2025 die Oberpollinger-Immobilie. Laut Branchenschätzungen hat er dafür mehr als 700 Millionen Euro aufgewendet. Ein kaum bekannter Unternehmer hatte damit binnen weniger Monate mehr Premiumfläche in Münchens Innenstadt erworben als manch internationaler Fonds in einem Jahrzehnt. Nun soll der nächste große Schritt nach Frankfurt führen.

Welche Transparenzanforderungen gelten für Käufende städtischer Schlüsselliegenschaften?

Genau diese Frage bewegt inzwischen nicht nur Stadtpolitikerinnen und Stadtpolitiker, sondern auch Fachverbände. Der Maklerverband IVD Süd hat Schwaigers Einkaufstour wiederholt mit öffentlicher Kritik begleitet. Verbandssprecher Stephan Kippes erklärte gegenüber dem Handelsblatt, dass Transparenz notwendig und angebracht sei und auch im Interesse des Investors sowie der hinter ihm stehenden Kapitalgeber liegen sollte. Das Unbehagen hat einen konkreten Hintergrund: Im Firmengeflecht Schwaigers tauchen laut Handelsregisterauszügen sogenannte hinterlegte Stiftungen mit Sitz in Liechtenstein als Teilhaberinnen auf. Nach liechtensteinischem Recht handelt es sich dabei um besonders intransparente Konstrukte, bei denen örtliche Behörden nicht einmal die Eintragung bestätigen. Wer die Stiftung gegründet hat und wer die Nutznieferßenden sind, bleibt vollständig im Dunkeln.

Schwaiger ließ im Oktober 2025 mitteilen, er finanziere die Ankäufe über ‚übliche Fremdfinanzierungen‘, wobei weder Gelder aus dem arabischen Raum noch aus von der Europäischen Union sanktionierten Staaten im Spiel seien. Konkreter wurde die Aussage nicht. ‚Herr Schwaiger wird sich zu seinen wirtschaftlichen Aktivitäten weiterhin nicht persönlich äußern‘, heißt es in derselben Erklärung. Das mag aus unternehmerisch-taktischer Sicht nachvollziehbar sein. Aus stadtentwicklungspolitischer Sicht ist es problematisch.

Die Insolvenz der Signa-Gruppe von René Benko hat die Immobilienbranche nachhaltig sensibilisiert. Kommunen und Verkäufer schauen seither genauer hin, wie krisenfest Käufende städtischer Schlüsselliegenschaften wirklich sind. Das gilt besonders dann, wenn es sich um Objekte handelt, die nicht nur wirtschaftliche, sondern auch städtebauliche und kulturelle Funktionen erfüllen. Ein Hochhaus am Opernplatz fällt in diese Kategorie. Das Bundesrecht stellt in § 1 Abs. 5 des Baugesetzbuchs (BauGB) die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausdrücklich als öffentliche Aufgabe heraus. Die privatrechtliche Eigentümerfrage ist zwar davon zu trennen. Sie ist aber auch nicht vollständig davon zu lösen.

Was der mögliche Verkauf des Opernturms darüber hinaus zeigt: Der deutsche Büroimmobilienmarkt zieht nach einer Phase erheblicher Verunsicherung wieder großvolumige Transaktionen an. Ein Deal von rund 850 Millionen Euro wäre ein Signal für die Finanzmetropole Frankfurt am Main, das weit über den Opernplatz hinaus wirken würde. Ob es ein gutes Signal ist, hängt nicht zuletzt davon ab, ob die beteiligten Akteure bereit sind, jene Transparenz herzustellen, die städtische Gemeinwesen zu Recht einfordern können. Prachtadressen verpflichten eben nicht nur im architektonischen Sinne.