Haftungsmarathon ohne Ziellinie: Wenn Architektinnen und Architekten zum Dauerschuldner werden

Die Planerin atmet auf: Fünf Jahre nach Fertigstellung des anspruchsvollen Sanierungsprojekts läuft die Gewährleistungsfrist ab. Endlich Rechtssicherheit, denkt sie. Ein gefährlicher Irrtum, wie ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig vom 25. Juni 2025 (Az: 12 U 67/24) deutlich macht.

Der Mythos der Fünfjahresfrist

Das deutsche Werkvertragsrecht räumt Bauherrinnen und Bauherren eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ein. Diese Frist gilt für Neubauten ebenso wie für Sanierungsmaßnahmen, für Planungsleistungen wie für die Bauüberwachung. So weit, so klar. Doch die vermeintliche Klarheit trügt.

Das Problem beginnt bereits beim Startpunkt dieser Frist: der Abnahme. Während ausführende Gewerke ihre Leistungen in förmlichen Abnahmeprotokollen dokumentieren, fehlt diese Praxis bei Architektenverträgen regelmäßig. Die Leistung ist erbracht, das Honorar bezahlt, aber eine formelle Abnahme? Fehlanzeige. Damit beginnt ein juristisches Versteckspiel, das Architektinnen und Architekten teuer zu stehen kommen kann.

Konkludente Abnahme als Interpretationsspielraum

Das Schleswiger Gericht hat klargestellt: Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass der Architekt seine Vertragsleistungen erfüllt und der Auftraggeber die Honorarschlussrechnung bezahlt hat. Geringfügige offene Leistungen oder kleine Mängel schaden dabei nicht, sofern sich der Planer um deren Beseitigung bemüht.

Anders verhält es sich jedoch, wenn der Bauherr bei Zahlung ausdrücklich konkrete Pflichtverstöße benennt oder Mängelrügen erhebt. In diesem Fall fehlt der Abnahmewille und die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt gar nicht erst zu laufen. Der Architekt bleibt im Schwebezustand, gefangen zwischen abgeschlossener Leistung und nicht beginnender Verjährung.

Das Damoklesschwert der Sekundärhaftung

Als wäre die unklare Abnahmesituation nicht genug, lauert ein weiteres Haftungsrisiko: die Sekundärhaftung. Diese Rechtsfigur, die auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 1984 und 1985 zurückgeht, betrifft Planerinnen und Planer mit Bauüberwachungsaufgaben.

Das Prinzip ist simpel und zugleich weitreichend: Rügt die Bauherrin innerhalb der Gewährleistungszeit Mängel, muss der bauüberwachende Architekt diesen Symptomen nachgehen. Die Aufklärungspflicht endet nicht an der Schwelle der eigenen Leistungen. Zeigen sich Schwierigkeiten in der eigenen Arbeit, muss auch dies dem Auftraggeber offenbart werden.

Unterlässt der Planer diese Betreuungsaufgabe, greift die Sekundärhaftung: Er kann sich später nicht auf den Eintritt der Verjährung berufen. Das Haftungsrisiko dehnt sich zeitlich weit über die fünf Jahre hinaus. Eine theoretische Grenze existiert nicht.

Das Spannungsfeld mit dem Berufshaftpflichtversicherer

Die Situation wird noch komplexer durch das Dreiecksverhältnis zwischen Architektin, Bauherr und Berufshaftpflichtversicherung. Entdeckt die Planerin eigene Fehler, gerät sie in einen klassischen Interessenkonflikt: Einerseits verlangt ihre Sachwalterstellung die offene Kommunikation mit dem Auftraggeber. Andererseits gefährdet ein Eingeständnis oder Schuldanerkenntnis ohne Abstimmung mit dem Versicherer den Versicherungsschutz.

Diese Zwickmühle führt in der Praxis oft zu verzögerter oder zurückhaltender Kommunikation, was die Situation für alle Beteiligten verschlechtert und letztlich das Vertrauensverhältnis zwischen Planerin und Bauherr belastet.

Sanierungsmaßnahmen als besonderes Risikoterritorium

Besonders heikel gestaltet sich die Lage bei Bestandsobjekten. Sanierungsmaßnahmen sind fehleranfällig: Sie erfordern Fachkenntnisse über Altbausubstanz und neue Materialien, beginnen mit umfänglicher Planung, gehen mit präziser Ausschreibung weiter und münden in zeitintensiver Bauüberwachung.

Fehlt ein qualifizierter Ausführungsunternehmer oder überwacht der Architekt den Bau unzureichend, sind Mängel vorprogrammiert. Das Tückische: Diese Mängel zeigen sich oft erst Jahre nach der Sanierung. Ein feuchter Keller, eine defekte Abdichtung, ein Schimmelbefall, all dies kann sich über lange Zeiträume entwickeln, bis die Symptome sichtbar werden.

Die strukturelle Asymmetrie

Die aktuelle Rechtslage offenbart eine strukturelle Asymmetrie zulasten der Architektinnen und Architekten. Während Bauherren naturgemäß kein Interesse an einer förmlichen Abnahme haben, da diese ihre Gewährleistungsrechte zeitlich begrenzt, fehlt den Planenden oft das Bewusstsein für die Notwendigkeit einer klaren Abnahmedokumentation.

Das Ergebnis ist eine schleichende Risikoakkumulation: Mit jedem Projekt wächst der Berg potenzieller Haftungsfälle, deren Verjährung noch nicht einmal begonnen hat. Eine Altlastenproblematik im juristischen Sinne.

Was Architektinnen und Architekten tun können

Der Weg aus diesem Dilemma führt über proaktives Handeln. Erstens sollte die förmliche Abnahme zur Standardpraxis werden, auch und gerade für Architektenleistungen. Ein Abnahmeprotokoll mit Datum schafft Klarheit für beide Seiten.

Zweitens empfiehlt sich die getrennte Abnahme einzelner Leistungsphasen. Nach der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers kann und sollte auch die architektonische Leistung formal abgenommen werden.

Drittens ist die frühzeitige Einbindung des Berufshaftpflichtversicherers bei auftretenden Mängeln ratsam. Die Abstimmung von Aufklärungsarbeit und Betreuung mit dem Versicherer verhindert spätere Deckungslücken.

Ein Systemfehler in der Berufspolitik?

Die berufspolitische Dimension dieser Problematik wird in der Kammerarbeit noch zu wenig thematisiert. Während die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) detailliert regelt, welche Leistungen in der Objektüberwachung enthalten sind, fehlt ein entsprechend robustes Rahmenwerk für die Haftungsbeendigung.

Die Architektenkammern wären gut beraten, Musterverträge und Standardformulare für die Abnahme architektonischer Leistungen zu entwickeln und zu propagieren. Die aktuelle Situation, in der jeder Bauvertrag eine potenzielle Haftungsfalle darstellt, ist weder den Planenden noch dem Berufsstand insgesamt zuträglich.

Fazit: Vom Dauerschuldner zum Risikomanager

Die fünfjährige Gewährleistungsfrist ist keine Befreiung, sondern lediglich ein theoretischer Rahmen. In der Praxis können sich architektonische Haftungsrisiken über Jahrzehnte erstrecken. Der wachsame Architekt, so das Schleswiger Gericht, betreut seine Bauherren auch nach Projektabschluss sorgsam.

Diese Formulierung klingt nach partnerschaftlicher Beziehung, bedeutet aber in der Konsequenz eine zeitlich unbegrenzte Verantwortung. Die Architektin wird vom Kreativschaffenden zum Risikomanager, vom Gestaltenden zum Dauerschuldner. Ein Rollenbild, das den eigentlichen Kern des Berufsstands verfehlt.