Bayern entdeckt das Bauen im Bestand

Bayern bekommt eine Umbauordnung. Was Bauminister Christian Bernreiter (CSU) bei der Bauministerkonferenz in Würzburg verkündete, klingt nach einem bemerkenswerten Paradigmenwechsel in der bayerischen Baupolitik. Der Freistaat, der sich traditionell als Vorreiter in Sachen Entbürokratisierung inszeniert, hinkt bei diesem Thema jedoch anderen Bundesländern hinterher.

Der lange Weg zur Ankündigung

Die Forderung nach einer Umbauordnung ist in Bayern keineswegs neu. Seit Jahren drängen die Grünen im Landtag auf entsprechende Regelungen, die das Bauen im Bestand erleichtern sollen. Erst im März 2025 brachte die Fraktion einen Antrag ein, der vom Bauausschuss verabschiedet wurde. Allerdings enthielt dieser lediglich die Aufforderung an die Staatsregierung, den Ausschuss über eine mögliche Implementierung zu informieren. Von einem konkreten Gesetzesvorhaben war keine Rede.

Dass die CSU nun eine grüne Kernforderung umsetzt, mag überraschen. Doch der politische Druck aus mehreren Richtungen war erheblich gewachsen. Bei einer Anhörung im Ausschuss für Bauen, Wohnen und Verkehr im November 2024 sprachen sich Sachverständige von der Bayerischen Architektenkammer über die Ingenieurekammer-Bau bis hin zu Architects for Future einmütig für grundlegende Erleichterungen aus. Die Botschaft war eindeutig: Die Bauordnung müsse zu einer Umbauordnung weiterentwickelt werden, die das Bauen im Bestand und kreislauffähiges Bauen als Standard anerkennt.

Niedersachsen als Vorbild

Der Blick nach Niedersachsen zeigt, wie eine echte Umbauordnung aussehen kann. Am 1. Juli 2024 trat dort die novellierte Landesbauordnung in Kraft, die von Fachleuten als erster großer Wurf in Deutschland gefeiert wurde. Das zentrale Element bildet der neue Paragraph 85a: Bei Umbauten, Aufstockungen oder Nutzungsänderungen müssen bestehende Gebäude nicht mehr auf aktuelle Neubaustandards gebracht werden. Stattdessen gilt der Grundsatz, dass der Um- und Ausbau im Bestand nicht mehr leisten muss als das Bestandsgebäude selbst.

Hinzu kommen weitere Erleichterungen: Die Stellplatzpflicht für Neubauten und Umbauten wurde aufgehoben, die Grenzabstände reduziert und eine Genehmigungsfiktion von drei Monaten eingeführt. Entscheidet die Bauaufsichtsbehörde in dieser Frist nicht, gilt die Genehmigung als erteilt.

Bremen folgte mit einer etwas zurückhaltenderen Novelle, einer sogenannten Umbauordnung light. Baden-Württemberg zog im Juni 2025 nach: Bauministerin Nicole Razavi (CDU) sprach davon, die Landesbauordnung zu einer echten Umbauordnung zu machen, und versprach eine Umstellung des Systems von Kontrolle auf Ermöglichen. Nutzungsänderungen, bauliche Änderungen im Gebäude, Aufstockungen und Dachgeschossausbauten sollen zu keinen höheren Anforderungen beim Brandschutz mehr führen.

Bayern holt auf, aber wie weit?

Der Freistaat hat mit seinen Modernisierungsgesetzen zum 1. Januar 2025 bereits einige Erleichterungen in die Bayerische Bauordnung aufgenommen. Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken sind nun verfahrensfrei, eingeschossige Aufstockungen werden bei den Anforderungen begünstigt, die Stellplatzpflicht wurde kommunalisiert. Auch die Abstandsflächenregelungen in Großstädten wurden gelockert.

Doch diese Maßnahmen bleiben Stückwerk. Eine systematische Neuausrichtung der Bauordnung auf das Bauen im Bestand fehlt bislang. Genau hier soll die angekündigte Umbauordnung ansetzen. Wie diese konkret aussehen wird, ist allerdings offen. Die Bayerische Architektenkammer, die Bayerische Ingenieurekammer-Bau und die Landtagsfraktion der Grünen haben bereits Vorschläge unterbreitet. Ob diese Gehör finden, wird sich zeigen.

Zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Die Frage ist berechtigt, ob Bayern tatsächlich einen eigenständigen Weg beschreiten oder lediglich die Regelungen anderer Bundesländer kopieren wird. Das niedersächsische Modell hat sich in der Praxis bewährt, auch wenn die kommunalen Spitzenverbände gegen die Aufhebung der Stellplatzpflicht klagten. Die baden-württembergische Reform wurde von 71 Verbänden überwiegend positiv aufgenommen.

Für das Bauen im Bestand wäre ein mutiger Schritt wünschenswert. Der Gebäudesektor in Bayern verursacht erhebliche CO2-Emissionen. Durch Sanierung und Umbau lassen sich im Vergleich zu Abriss und Neubau nicht nur Ressourcen, sondern auch graue Energie einsparen. Die Sachverständigen bei der Landtagsanhörung waren sich einig: Wer die Klimaschutzziele erreichen will, muss den Fokus auf den Erhalt und die Ertüchtigung vorhandener Bausubstanz richten.

Gleichzeitig stehen Planerinnen und Planer vor praktischen Hürden. Brandschutzvorgaben, Abstandsflächen und Barrierefreiheitsanforderungen sind im Bestand oft nicht eins zu eins umsetzbar. Hier braucht es pragmatische Lösungen, die ein verantwortbares Sicherheitsniveau gewährleisten, ohne Umbauprojekte wirtschaftlich unmöglich zu machen.

Mehr als Paragraphen

Eine Umbauordnung allein wird die Probleme des bayerischen Wohnungsmarkts nicht lösen. Die anhaltend hohen Bau- und Finanzierungskosten, der Fachkräftemangel im Handwerk und die komplizierte Förderkulisse bleiben bestehen. Doch sie kann einen wichtigen Beitrag leisten, indem sie Potenziale im Bestand erschließt.

Die Ankündigung aus Würzburg ist ein Signal. Ob daraus ein wirklicher Aufbruch wird, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab. Bayern hat die Chance, aus den Erfahrungen anderer Bundesländer zu lernen und eine zeitgemäße Bauordnung zu schaffen, die dem Bestand den Vorrang gibt. Ob die Staatsregierung diesen Spielraum nutzt oder sich mit kosmetischen Korrekturen begnügt, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

Die Grünen im Landtag werden jedenfalls genau beobachten, wie ernst es der CSU mit der Umbauordnung tatsächlich ist. Schließlich haben sie das Thema seit Jahren vorangetrieben und werden nicht müde, auf die klimapolitische Dimension hinzuweisen: Eine Bauwende geht nur mit einer Umbauordnung.