Streit um das Erbbaurecht in Niedersachsen

baukunst.art | Regionales | April 2026

Die unsichtbare Enteignung: Wie ein Paragraph das Eigenheim verschwinden lässt

Das Erbbaurecht, ein dingliches Nutzungsrecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) von 1919, verwandelt sich in Niedersachsen vom sozialpolitischen Wohninstrument zur finanziellen Drohkulisse für zehntausende Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer. Rund fünf bis zehn Prozent der niedersächsischen Bevölkerung lebt auf Erbbaurechtsgrundstücken, die weitaus meisten Verträge wurden in den fünfziger und sechziger Jahren für Laufzeiten von achtzig Jahren geschlossen. Nun laufen die ersten Verträge aus, und die Neuverhandlungen bringen Pachtsteigerungen zutage, die in Einzelfällen das 45-Fache oder gar 5000 Prozent des alten Zinses erreichen.

Besonders betroffen sind die Stadtregionen Hannover, Lüneburg, Osnabrück, Hildesheim und Göttingen. Dort haben sich seit dem Sommer 2025 Bürgerinitiativen gegründet, die unter dem Dach der Landesarbeitsgemeinschaft Bezahlbares Wohnen im Erbbau Niedersachsen (LAG) zusammenarbeiten. Demonstrationen vor dem Landtag, eine Kleine Anfrage der CDU-Abgeordneten Verena Kämmerling und Marco Mohrmann, ein rot-grüner Entschließungsantrag und schließlich Klagedrohungen gegen einzelne Landeskirchengemeinden haben aus einer regionalen Debatte eine landespolitische Grundsatzfrage gemacht. Im Mittelpunkt steht die Klosterkammer Hannover, eine Sonderbehörde im Geschäftsbereich des Niedersächsischen Ministeriums für Wissenschaft und Kultur (MWK), die rund 17.000 Erbbaurechte verwaltet und damit die größte Erbbaurechtsausgeberin Deutschlands ist.

Warum führt § 64 LHO zu Zinssprüngen bis zum Fünfundvierzigfachen?

Die Antwort liegt in der Niedersächsischen Landeshaushaltsordnung (LHO). Ziffer 4.1 der Anlage 3 zur Verwaltungsvorschrift Nr. 2.3.2 zu § 64 LHO schreibt vor, dass bei der Bestellung eines Erbbaurechts ein wiederkehrendes Entgelt zu vereinbaren ist, das einem festen Prozentsatz des Bodenwerts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entspricht. Für Wohnbebauung beträgt dieser Prozentsatz pauschal fünf. Da sich der Bodenwert am Bodenrichtwert der örtlichen Gutachterausschüsse orientiert und dieser sich in den Ballungsräumen seit 2010 teilweise verzwanzigfacht hat, koppeln sich die Erbbauzinsen bei Vertragsablauf mechanisch an die spekulative Bodenwertentwicklung. § 63 Absatz 3 LHO schreibt zudem vor, dass Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert genutzt werden dürfen. Über § 105 Absatz 1 Nummer 2 LHO gelten die Paragraphen 1 bis 87 LHO auch für die von der Klosterkammer verwalteten Stiftungen; die Kammer ist damit als Landesbehörde an dieses Wirtschaftlichkeitsgebot vollumfänglich gebunden, anders als Kommunen wie Lübeck, Bremen oder Hamburg, die ihre Erbbauzinsen aus eigener Kassenhoheit senken und über andere Gebühren quersubventionieren konnten. Ein Erlass des Niedersächsischen Finanzministeriums vom 15. November 2012 ließ lediglich für vorzeitige Vertragsverlängerungen mit Restlaufzeiten zwischen fünf und vierzig Jahren einen reduzierten Satz von vier Prozent auf den Netto-Bodenwert zu; rund 2.000 Verträge wurden auf dieser Grundlage bereits verlängert. Wer bis zum regulären Vertragsende wartet, fällt automatisch in die Fünf-Prozent-Regel zurück.

Die Folgen sind drastisch. In Hannover muss ein Rentnerehepaar nach Berichten des Norddeutschen Rundfunks künftig statt 28 Euro monatlich rund 1.600 Euro zahlen. Eine andere Rentnerin mit einem 430 Quadratmeter großen Grundstück soll den Jahreszins von rund 980 Euro auf 15.600 Euro anheben, also auf das Sechzehnfache. In Lüneburg steht ein 790 Quadratmeter großes Grundstück mit aktuell 570 Euro Jahreszins bei Neuvergabe rechnerisch bei über 12.000 Euro. Kann der Vertrag nicht verlängert werden, läuft er aus, und das Gebäudeeigentum fällt an die Grundstückseigentümerin zurück. Die Klosterkammer entschädigt inzwischen bis zu 100 Prozent des Verkehrswerts, wie die Drucksache 19/8184 des Niedersächsischen Landtags ausweist. Für Betroffene bleibt das trotzdem der Verlust des Eigenheims.

Klosterkammerpräsidentin Thela Wernstedt verteidigt die Praxis mit dem Hinweis, dass die Behörde vier öffentlich-rechtliche Stiftungen verwaltet, darunter den Allgemeinen Hannoverschen Klosterfonds (AHK) mit einer Bilanzsumme von rund 750 Millionen Euro. Aus den Erbbauzinsen erhält die Kammer Mittel, die im Jahresbericht 2024 mit rund 3,5 Millionen Euro für soziale, kirchliche und Bildungsprojekte ausgewiesen sind. Der Erhalt von mehr als 700 Baudenkmalen in Niedersachsen ist ohne diese Erträge nach Angaben der Kammer nicht darstellbar. Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, so Wernstedt, sei nicht Aufgabe der Vermögensverwaltung, sondern des Gesetzgebers.

Was bedeutet der Streit für die künftige Bodenpolitik im Norden?

Im Landtag haben SPD und Grüne mit Drucksache 19/8949 vom 11. November 2025 einen Entschließungsantrag eingebracht, der vier Stellschrauben nennt. Erstens soll geprüft werden, ob die Verwaltungsvorschriften zur LHO reformiert werden müssen. Zweitens soll ein Gremium eingerichtet werden, das der Klosterkammer bei neuen Verträgen eine angemessene Vertragsgestaltung empfiehlt. Drittens soll als Bemessungsgrundlage nicht der aktuelle Bodenrichtwert dienen, sondern ein gleitender Zehn-Jahres-Median der Richtwerte aus den örtlichen Gutachterausschüssen, um spekulative Ausschläge zu glätten. Viertens soll in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 1 der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung ein Verzicht auf bis zu drei Viertel des Erbbauzinses möglich werden, was einem effektiven Satz von 1,25 Prozent entspricht.

Der CDU-Abgeordnete Christian Frölich kritisierte den Antrag in der ersten Lesung am 20. November 2025 als teilweise verfassungswidrig. Die Idee eines beratenden Gremiums neben der Rechtsaufsicht des MWK wertete er als Delegationstrick. Die Ablösung des aktuellen Bodenrichtwerts durch einen Zehn-Jahres-Median verstoße gegen § 63 Absatz 3 LHO. Frank Henning (SPD) und Heiko Sachtleben (Grüne) hielten dagegen, die Maßnahmen seien Ergebnis monatelanger Gespräche mit der Klosterkammer selbst und ließen sich ohne Änderung der LHO über neue Verwaltungsvorschriften des Finanzministeriums umsetzen.

Parallel hat die Klosterkammer selbst nachjustiert. Im Dezember 2025 stellte Liegenschaftsleiterin Friederike Bock ein neues Vertragsmodell vor, das den Prozentsatz nicht mehr pauschal bei fünf belässt, sondern am Referenzzinssatz zehnjähriger Bundesanleihen orientiert, der Anfang 2026 bei 2,69 Prozent lag. Zusätzlich wird ein Netto-Bodenwert zugrunde gelegt, bei dem die Erschließungskosten abgezogen werden, und in angespannten Wohnlagen gibt es einen zusätzlichen Abschlag von einem Drittel. Für das Lüneburger Beispielgrundstück sinkt der rechnerische Jahreszins dadurch von rund 12.260 auf 5.619 Euro. Das MWK hat das Modell genehmigt; die LAG hält es dennoch für unzureichend und behält sich Musterklagen vor.

Architektonisch und planerisch geht es um mehr als Paragraphen. Das Erbbaurecht war seit der Erbbaurechtsverordnung von 1919 ein Instrument, um Bodenspekulation zu begrenzen und Eigentumsbildung für mittlere Einkommen zu ermöglichen. Wenn es heute in seiner Anwendung genau jene Spekulation weiterträgt, die es einst eindämmen sollte, gerät auch die Stadtentwicklung unter Druck: Eigentümerwechsel durch Unbezahlbarkeit, Zwangsmietverhältnisse in eigenen Häusern und Bestandsverluste in gewachsenen Wohnquartieren sind die Folge. Gerade in gründerzeitlichen und nachkriegszeitlichen Vorstadtlagen, die architekturhistorisch oft unter Erhaltungssatzungen nach § 172 Baugesetzbuch (BauGB) stehen, drohen Eigentümerinnen unter dem Zinsdruck zum Notverkauf; die städtebauliche Kontinuität, die diese Quartiere prägt, ist damit mittelbar gefährdet. Allein bei der Klosterkammer laufen bis 2048 rund 2.600 Verträge aus, weitere Zehntausende liegen bei Landeskirchen, der evangelisch-lutherischen Landeskirche Hannovers, den kommunalen Wohnungsgesellschaften und privaten Stiftungen. Die Entscheidungen, die in Hannover nun getroffen werden, wirken über Niedersachsen hinaus. Sie prägen den Umgang mit dem ErbbauRG in allen Bundesländern, in denen die öffentliche Hand, Kirchen und kommunale Wohnungsunternehmen ähnliche Vertragswellen vor sich haben.