Bauen für den Leerstand? Das Paradoxon der europäischen Wohnungspolitik

Liebe Kollegin, lieber Kollege,

im Dezember 2025 präsentierte die Europäische Kommission den ersten European Affordable Housing Plan. 43 Milliarden Euro wurden bereits mobilisiert, weitere zehn Milliarden sollen bis 2027 folgen. Dan Jørgensen, der erste EU-Kommissar für Wohnungsbau überhaupt, verkündete stolz eine neue Ära europäischer Wohnungspolitik. Doch während in Brüssel die Champagnerkorken knallen, zeichnet sich in den Statistikämtern ein ganz anderes Bild ab: Deutschland schrumpft, und zwar dramatisch.

Die demografische Zeitbombe

Die 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes liest sich wie ein Abgesang auf ganze Landstriche. Sachsen wird noch in diesem Jahr unter vier Millionen Einwohner fallen und könnte bis 2070 auf 2,9 Millionen schrumpfen. Thüringen unterschreitet Anfang der 2030er Jahre die Zwei-Millionen-Grenze. Die ostdeutschen Flächenländer verlieren je nach Szenario zwischen 14 und 30 Prozent ihrer Bevölkerung. Das sind keine abstrakten Zahlen, das sind leerstehende Häuser, verwaiste Schulen und geschlossene Arztpraxen.

Gleichzeitig altert die Gesellschaft in einem Tempo, das alle bisherigen Prognosen übertrifft. 2035 wird bereits jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter sein. Im Osten liegt der Anteil der über 67-Jährigen schon heute bei 24 Prozent. Die Babyboomer gehen in Rente, und auf sie folgen deutlich kleinere Jahrgänge. Die sogenannte fehlende Generation, also die nicht geborenen Kinder der Wendezeit, rächt sich nun als nicht vorhandene Elterngeneration.

Das Paradoxon der zwei Deutschlands

Hier liegt das fundamentale Missverständnis der aktuellen Wohnungspolitik: Es gibt nicht die eine Wohnungsnot. Es gibt überhitzte Metropolregionen, in denen München, Berlin, Hamburg und Frankfurt um jeden Quadratmeter kämpfen. Und es gibt schrumpfende Regionen, in denen Sachsen trotz hohem Leerstand verzweifelt nach Lösungen sucht. Der FAZ-Gastautor Günter Vornholz hat es auf den Punkt gebracht: Der tatsächliche Nachholbedarf in ganz Deutschland liegt bei etwa 300.000 Wohnungen, nicht bei der oft zitierten Million.

Das ifo-Institut prognostiziert für 2026 nur noch 175.000 bis 185.000 Fertigstellungen, ein historischer Tiefstand. Der sogenannte Bau-Turbo von Bundesbauministerin Verena Hubertz verpufft wirkungslos. Doch die eigentliche Frage lautet: Brauchen wir überhaupt mehr Neubau, oder brauchen wir anderen Neubau an anderen Orten?

Was das für Architekturbüros bedeutet

Für Architektinnen und Architekten in Deutschland ergeben sich daraus grundlegende strategische Fragen. Wer heute ein Mehrfamilienhaus in Görlitz oder Gera plant, muss sich fragen, wer dort in 20 Jahren noch wohnen wird. Der klassische Neubau auf der grünen Wiese wird in vielen Regionen zum wirtschaftlichen Risiko.

Die Zukunft liegt vielmehr im intelligenten Umbau des Bestands. Barrierearme Wohnungen für eine alternde Bevölkerung, energetische Sanierung statt Abriss und Neubau, flexible Grundrisse für schrumpfende Haushaltsgrößen: Das sind die Aufgaben, die auf Planerinnen und Planer zukommen. In Japan, wo die Überalterung schon weiter fortgeschritten ist, stehen allein in Tokio 900.000 Wohnungen leer. Das sollte uns zu denken geben.

Europa denkt zu groß

Der European Affordable Housing Plan ist gut gemeint, aber zu pauschal gedacht. Die EU rechnet mit einem Defizit von 650.000 Wohnungen pro Jahr. Doch diese Zahl ignoriert die regionalen Unterschiede. Während Portugal unter einer Immobilienüberbewertung von 35 Prozent ächzt und Kurzzeitvermietungen an Touristen den Wohnungsmarkt verzerren, kämpfen ländliche Gemeinden in Österreich und Ostdeutschland mit dem gegenteiligen Problem: Es gibt zu viele Häuser und zu wenige Menschen.

Die geplante Regulierung von Kurzzeitvermietungen ab Mai 2026 und die neue European Housing Alliance sind richtige Ansätze. Doch sie adressieren nur einen Teil des Problems. Was fehlt, ist eine ehrliche Diskussion darüber, dass Bauen allein keine Antwort auf demografischen Wandel ist.

Ein Plädoyer für regionale Differenzierung

Die Architekturbranche steht vor einer Zeitenwende. Die Frage ist nicht mehr nur, wie wir bauen, sondern ob und wo wir bauen. In Ballungsräumen bleibt Nachverdichtung das Gebot der Stunde. In schrumpfenden Regionen wird der kontrollierte Rückbau zur planerischen Aufgabe. Beides erfordert architektonische Kompetenz, aber unterschiedliche Ansätze.

Die 43 Milliarden Euro aus Brüssel könnten Gutes bewirken, wenn sie klug eingesetzt werden. Nicht für Neubau um jeden Preis, sondern für Transformation des Bestands. Nicht nach dem Gießkannenprinzip, sondern mit regionalem Augenmaß. Der erste EU-Wohnungsgipfel 2026 wird zeigen, ob die Politik diese Differenzierung verstanden hat.

Eines ist sicher: Wer heute plant, muss in Jahrzehnten denken. Die demografischen Daten liegen auf dem Tisch. Ignorieren wäre fahrlässig.

Mit kollegialen Grüßen Ihr 

Stuart Stadler