Umwandlung von Büro- in Wohnflächen

Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum: Chancen und Herausforderungen am Beispiel Frankfurt

Die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum ist ein Trend, der in vielen Städten an Bedeutung gewinnt. Frankfurt ist hierbei eine Vorreiterin. Diese Entwicklung ist notwendig, um den Bedarf an Wohnraum zu decken und Leerstände zu reduzieren. Doch trotz positiver Beispiele und guter Voraussetzungen, steht dieser Prozess vor vielfältigen Herausforderungen.

Status Quo und Vorreiterrolle Frankfurts

Mehr als eine Million Quadratmeter Bürofläche stehen in Frankfurt leer. Ein beeindruckender Anteil dieser Flächen wird bereits umgenutzt. Im Lyoner Quartier, ehemals eine reine Bürostadt, entstehen zunehmend Wohnräume. Eine 100 Quadratmeter große Wohnung an der Herriotstraße, beispielsweise, wurde aus einem ehemaligen Bürogebäude der Max-Planck-Gesellschaft geschaffen und erzielt eine Kaltmiete von 1750 Euro. Solche Konversionen sind in Frankfurt keine Seltenheit. Allein im letzten Jahr entstanden 459 neue Wohnungen durch Umwandlung von Büroraum.

Aber Frankfurt ist bundesweit der Vorreiter. Zwischen 2005 und 2022 wurden rund 13.000 Wohnungen aus ehemaligen Gewerbeflächen geschaffen. Besonders auffällig war das Jahr 2018 mit 1985 neuen Wohnungen in umgewandelten Bürogebäuden, was fast 60 Prozent aller Fertigstellungen entsprach.

Gründe für den Rückgang

Ein zentraler Hemmschuh ist die Finanzierung da eine Umwidmung eines Bürogebäudes in ein reines Wohngebäude die schwierigste und teuerste Variante ist. Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen erschweren die Situation zusätzlich. Banken zeigen sich bei der Finanzierung zurückhaltend, und auch Investoren sind vorsichtig.

Technische und rechtliche Hürden

Neben finanziellen Aspekten spielen technische und rechtliche Herausforderungen eine Rolle. Ältere Bürogebäude entsprechen oft nicht den aktuellen EU-Taxonomiebedingungen, da sie schlecht gedämmt sind und zu viel Energie verbrauchen. Solche „gestrandeten Objekte“ lassen sich weder leicht vermieten noch verkaufen.

Ein weiterer Aspekt sind baurechtliche Anforderungen, etwa zum Schallschutz. Simone Zapke, Leiterin der Frankfurter Bauaufsicht, berichtet jedoch, dass in der Praxis nur selten Erleichterungen beim Schallschutz beantragt werden. Ihre Behörde bemühe sich, Umwandlungen zu fördern und Bauherren entgegenzukommen.

Kosten und Lage

Die Annahme, dass Umwandlungen kostengünstiger seien als Neubauten, wird zunehmend infrage gestellt. Helge Scheunemann schätzte die Umbaukosten vor einem Jahr auf etwa 50 Prozent der Kosten eines Neubaus. Inzwischen zeigt er sich vorsichtiger: Einige Projekte hätten gezeigt, dass die Kosten teilweise höher sein können als bei einem Neubau.

Die Lage des Gebäudes spielt eine entscheidende Rolle. Je besser die Lage und die Qualität des Gebäudes, desto höhere Mieteinnahmen können angesetzt werden. Dies beeinflusst maßgeblich die Wirtschaftlichkeit einer Konversion.

Fazit und Ausblick

Die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum bleibt ein vielversprechender Ansatz, um den Wohnraummangel in Städten wie Frankfurt zu lindern. Trotz der bestehenden Herausforderungen zeigen erfolgreiche Projekte, dass innovative Lösungen und eine sorgfältige Planung den Unterschied ausmachen können. Die Finanzierungsbedingungen, technische Hürden und rechtliche Rahmenbedingungen sind zwar anspruchsvoll, aber nicht unüberwindbar.

Frankfurt bleibt eine Vorreiterin in diesem Bereich. Mit der richtigen Strategie können weiterhin viele Büroflächen in dringend benötigten Wohnraum umgewandelt werden. Entscheidend ist dabei, dass jede Umwandlung individuell betrachtet und sorgfältig geplant wird. Nur so lassen sich die Potenziale voll ausschöpfen und die Herausforderungen meistern.