Liebe Kollegin, lieber Kollege,

Bestandserhalt bedeutet, ein Gebäude weiterzubauen statt es abzureißen, und er ist im Jahr 2026 vom Sonderfall zur wahrscheinlicheren Entscheidung geworden. Die Zahlen sind eindeutig, ihre Deutung ist es nicht. Nach dem Greyfield-Index der Greyfield Group vom September 2025 sank die Zahl der Neubauaktivitäten in Deutschland binnen eines Jahres um 22 Prozent auf rund 182.000, während die Maßnahmen im Bestand mit rund 136.000 nur um 6 Prozent nachgaben. Fast jede zweite Baugenehmigung entfällt inzwischen auf das Bauen im Bestand. In den Großstädten Nordrhein-Westfalens, in Bochum, Essen und Düsseldorf, hat der Bestand den Neubau bereits eingeholt; bundesweit dürfte er ihn spätestens 2028 überholen. Nach Jahrzehnten der Selbstverständlichkeit des Neuen kippt das Verhältnis. Diese Ausgabe fragt deshalb nach dem Vorzeichen.

Warum überholt der Bestand ausgerechnet jetzt den Neubau?

Weil zwei Bewegungen zusammenfallen. Die eine ist erzwungen. Hohe Zinsen, gestiegene Baukosten und eine unsichere Förderkulisse haben den Neubau einbrechen lassen. Der Bestand gewinnt hier nicht, weil er überzeugt, sondern weil die Alternative wegfällt. Die andere Bewegung ist inhaltlich begründet und deutlich älter. Sie heißt graue Energie. Nach der Kurzstudie „Klimawirkungen von Sanierungen“ der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) aus dem Jahr 2025 verursachen Sanierungen im Mittel zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten; die Herstellung eines einzigen Neubaus entspricht den Emissionen von 2,4 umfassenden Modernisierungen. Ein Bestand, der bereits steht, hat seine energieintensivste Phase, die Errichtung, hinter sich. Wer ihn abreißt, vernichtet dieses Kapital und beginnt bei null. Das Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie kommt seit Jahren zum selben Schluss: Die energetische Ertüchtigung des Bestandes ist ökologischer als der Ersatzneubau.

Diese Einsicht ist nicht neu, aber sie wird endlich politisch. Die Initiative Abriss-Moratorium fordert seit 2022, den Abriss genehmigungspflichtig zu machen und den Erhalt zur Regel, und der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) hat sich der Forderung angeschlossen. Auf europäischer Ebene verlangt die novellierte Gebäuderichtlinie (EPBD) die schrittweise Dekarbonisierung des gesamten Bestandes, nicht allein des Neubaus.

Ist die Bauwende damit gewonnen?

Nein, und hier liegt das Wehe. Denn während relativ mehr im Bestand gearbeitet wird, sinkt die Qualität dort, wo es zählt. Die energetische Sanierungsquote für Wohngebäude lag 2025 bei nur 0,67 Prozent, nach 0,88 Prozent im Jahr 2022, so der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG). Für die Klimaziele im Gebäudesektor wären rund zwei Prozent nötig. Der Bestand überholt den Neubau also in einer Statistik, die zugleich schrumpft. Es wird nicht mehr saniert, es wird weniger neu gebaut. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob aus einer konjunkturellen Notlage eine kulturelle Wende wird oder nur eine Baupause.

Was bedeutet das für kleine und mittlere Büros?

Es bedeutet einen Berufswechsel bei gleichem Titel. Bauen im Bestand beginnt nicht mit dem Entwurf, sondern mit der Bestandsaufnahme, mit dem Verstehen des Vorhandenen, seiner Tragreserven, seiner Schäden, seiner Geschichte. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) trägt dem mit dem Umbauzuschlag nach § 6 HOAI Rechnung, das Baugesetzbuch mit dem Vorrang der Innenentwicklung nach § 34 BauGB. Wer diese Arbeit beherrscht, findet einen Markt, der stabiler ist als der Neubau, denn Länder und Kommunen richten ihre Programme neu aus. Baden-Württemberg stellt 270 Millionen Euro bereit, um die Ortsmitten zu stärken und den Bestand zur Regel zu machen, wie in dieser Ausgabe nachzulesen ist.

Wie das aussieht, zeigen die Beispiele der Ausgabe. In München wird das Arabellahaus saniert statt abgerissen, weil die graue Energie den Abrissbagger schlägt. In Braunschweig erhält das ehemalige Horten-Kaufhaus neue Pläne statt Schutt. In Brüssel wird ein ungeliebtes Hochhaus-Duo zum Vorzeigeobjekt, aus grauer Energie wird Stadt. Dresden ordnet seine Quartiere zwischen Gründerzeit und Platte durch Sanieren, Umbauen und gezieltes Zurückbauen neu. Und ein französisches Modell stellt die verbreitete Dämmdoktrin infrage, indem es fragt, ob die dickste Dämmung immer die beste Antwort sei oder ob Haltbarkeit und Anpassungsfähigkeit das eigentliche Nachhaltigkeitskriterium seien. „Long Life, Loose Fit“, das alte Prinzip der langlebigen, wandlungsfähigen Struktur, wird zur Leitidee einer Architektur, die nicht für den Abriss plant.

Ausblick

Die Aufgabe der kommenden Jahre besteht darin, aus dem erzwungenen Wohl ein gewolltes zu machen. Das heißt, den Bestand nicht als Restgröße zu behandeln, die man bebaut, wenn kein Geld für Neues da ist, sondern als erste Option, die man begründet verlässt statt begründet wählt. Es heißt, die Sanierungsquote wieder zu heben, statt sich am relativen Vorsprung des Bestandes zu berauschen. Und es heißt, in den Büros jene Kompetenz aufzubauen, die das Weiterbauen verlangt: Neugier auf das Vorhandene statt Ungeduld mit ihm.

Der Abrissbagger galt Jahrzehnte als Symbol des Fortschritts. Dass er heute innehält, ist ein Anfang, kein Sieg. Ob daraus Wohl wird oder Wehe, entscheidet sich nicht an der Statistik, sondern an der Haltung, mit der die Profession das Vorhandene betrachtet.

Mit kollegialen Grüßen

Stuart Stadler